🏦 ¿Qué son y cómo funcionan los tokens de Socio Preferente?
Francesca
10 de febrero de 2025
Los tokens de Socio Preferente te permiten ser parte del inicio de un proyecto inmobiliario, financiando su construcción y rentabilizando la inversión en UF a plazo fijo.
El token que compras representa una parte del préstamo que le haces a la inmobiliaria como Socio Preferente para poder financiar un proyecto inmobiliario.
También se conoce como financiamiento mezzanine, ya que esta deuda se ubica entre la deuda bancaria y el capital propio en la estructura financiera.
A medida que la inmobiliaria desarrolladora va vendiendo los departamentos, va pagándole primero la deuda al banco. Una vez que le paga al banco, que suele representar al 50% de las ventas, empieza a recaudar el monto necesario para pagar el capital aportado a los Socios Preferentes.
El inversionista mezzanine o dueño de los tokens de Socio Preferente recibe pagos periódicos (en este caso, mensuales) como compensación por la opción que tiene la inmobiliaria de recomprar las acciones preferentes.
Este instrumento financiero representa una deuda un poco más riesgosa que un token de renta —propiedades nuevas o usadas con recepción municipal—, lo que hace que sus rentabilidades esperadas sean mayores.
El capital en riesgo es la utilidad del proyecto, luego el capital aportado por los socios de la inmobiliaria y luego el socio preferente. El riesgo que tiene es el no pago de la inmobiliaria, pero que está diversificado en un proyecto completo de más de 100 departamentos (en vez de un único departamento, como en el caso de los tokens de renta).
Esta deuda es atractiva porque todo el tiempo que pasa, desde la inversión inicial hasta que la inmobiliaria empieza a pagar la deuda a sus socios preferentes, el socio preferente percibe una rentabilidad de hasta el doble de la del banco.
¿Y cuál es la rentabilidad esperada? ¿Cómo se calcula?
La rentabilidad esperada para los tokens de Socio Preferente en Reity dependen del proyecto, pero van desde un Cap Rate entre 8% y 8,18% en UF y una TIR de UF + 8,3% a UF + 8,5%.
La rentabilidad esperada se compone de dos partes:
- Las rentas que se reparten periódicamente
- La apreciación del capital (equivalente al cambio en la UF)
1. Rentas repartidas diariamente:
La primera de estas, que conocemos como Cap Rate, se calcula en base a una tasa que se negocia con la inmobiliaria sobre UF. A este pago de intereses le descontamos la comisión de Reity y obtenemos una rentabilidad para el usuario de alrededor del 8% sobre el valor del capital prestado apreciado a UF.
Si inviertes $1.000.000. ¿Cuánto recibirías como renta diaria?
Veámoslo con un ejemplo: supongamos que Reity levanta 10.000 UF para un proyecto inmobiliario y logra negociar una tasa de interés del 9% anual en UF. Luego de descontar su comisión, deja al usuario final con 8% sobre UF.
Lo primero es conocer cuánto es el equivalente a UF de tus pesos, el cual simplemente calculamos dividiendo el monto en pesos por el valor de una UF ($38.377,09 al día de escribir este post):
Luego, podemos calcular las rentas recibidas diariamente como el Cap Rate multiplicado por tu inversión y dividido por los días del año:
Como este monto está en UF, cambiará diariamente dependiendo del valor de esta en cada día en particular. Si tomamos como ejemplo el día siguiente (11 de febrero) obtenemos que se recibirá:
pesos.
2. Apreciación del capital
La segunda forma en que ganas dinero es por medio de la apreciación misma de la UF. Dado que el préstamo a la inmobiliaria se hace en UF, cuando la inmobiliaria pague su deuda a Reity tendrá que hacerlo al precio futuro de la UF.
En este caso, si invertiste $1.000.000 y la inmobiliaria paga su deuda dentro de un año, recibirás el equivalente al aumento de la UF durante ese año.
Suponiendo que la UF subiera un 4% anual, al recuperar tu capital obtendrías un total de 1.040.000 pesos. Es decir, ganarías $40.000 por concepto de apreciación.
Sabiendo todo esto, ahora podemos calcular cuánto sería la tasa interna de retorno o TIR de tu inversión en pesos.
La definición formal de la TIR corresponde a la tasa que igual el valor presente neto o VPN a cero. Definido implícitamente en la siguiente ecuación:
Suponiendo que la UF se aprecia un 4% anual y proyectando los flujos futuros de la inversión, obtenemos una TIR de UF+8,3% para el caso de un Cap Rate del 8%.
Resumiendo:
Durante todo el plazo del proyecto, recibirás diariamente el monto pagado por la inmobiliaria, correspondiente al 8% anual de tu inversión. Este porcentaje se divide entre 365 días para que puedas recibir un ingreso diario, el cual se ajustará de acuerdo con la UF vigente cada día.
Además, al finalizar el plazo del proyecto, recibirás tu inversión inicial ajustada por UF.
En un año, ganarías aproximadamente $80.000 repartidos diariamente más $40.000 por la apreciación de la UF. Es decir, unos $120.000 al año.
En 24 meses, ganarías $170.000 aprox. por los dividendos diarios, más $80.000 por la apreciación de tu inversión inicial con la UF (apreciándose un 4% anual). Es decir, ganarías aproximadamente $250.000.
¿Quiénes invierten como Socios Preferentes?
Una de las gracias que tiene el token de Socio Preferente es que permite acceder a una inversión sofisticada que suele estar disponible exclusivamente para inversionistas institucionales y de alto patrimonio que buscan participación en una empresa con ciertos privilegios, pero sin involucrarse en la gestión diaria.
Por ejemplo, fondos de capital privado (Private Equity), de capital de riesgo (Venture Capital) o incluso family offices.
Algunos ejemplos de inversionistas que suelen participar como Socio preferente son HMC Capital, Penta Vida, Ameris Capital, Águila Capital, Fondo Independencia, etc.
¿Cómo se asegura la inversión?
Es importante que sepas que ninguna inversión están protegida frente a fluctuaciones de mercado. Incluso dejar tu plata en el banco tiene un diminuto riesgo de que pierdas tu dinero (porque el banco puede quebrar).
En el caso de los tokens de Reity, lo que sí está asegurado es el activo detrás de tu token. Existe el riesgo de que la inmobiliaria no cumpla con sus obligaciones, como que venda un departamento tokenizado sin consentimiento de Reity o que no pague los dividendos de deuda. En estos casos, los activos están respaldados por seguros.
La garantía es la utilidad proyectada del proyecto inmobiliario completo más el capital aportado por los socios de la inmobiliaria (por eso es preferente). Es decir, si es que la inmobiliaria no llegase a pagar su deuda, tú te quedas con las acciones preferentes del proyecto.
Si te interesó este tipo de token, puedes encontrarlos en Reity.