🪴 ¿Cómo elegir y cuánto cuesta armar un AirBnb? ¿Es rentable?
Hernán Larraín
4 de febrero de 2025
No es secreto que arrendar propiedades por AirBnb mejora la rentabilidad que puedes sacar a los bienes raíces, pero la tarea de elegir una buena propiedad y amoblarla no es fácil.
Hace unos meses me encontraba buscando activamente departamentos para invertir en una zona con proyecciones de plusvalía y que tuviera una buena rentabilidad por arriendo. No es una tarea fácil, por lo que me tardé varias semanas en encontrar algo que me convenciera.
Lo ideal era encontrar una propiedad a un buen precio y que el sector tuviera un gran potencial de crecimiento. Estaba apuntando a comprar algo usado siguiendo la regla de "comprar la peor casa en el mejor barrio".
Agendé visitas y me aventuré para ir a ver las propiedades más convenientes de La Reina. Y me tocó ver de todo. Cocinas destruidas, paredes descascaradas, piezas mal iluminadas, entre otras cosas. Estaba claro de que si quería comprar más barato tendría que trabajar en mejorar el lugar.
Finalmente, después de mucho buscar, encontré un pequeño departamento de 35 m2 a pasos del metro Plaza Egaña que me encantó por su ubicación, iluminación natural y sus vistas despejadas a la cordillera.
¿Por qué elegí el sector Plaza Egaña?
Es un sector que todavía no está consolidado totalmente, pero está casi. Tiene un montón de proyectos en desarrollo y, por ende, un gran potencial de crecimiento. Entre estos, el proyecto más importante es la autopista AVO II, que hará dos túneles paralelos por debajo de las dos líneas de metro y un parque en el bandejón central con una ciclovía.
El mall ya provee todos los servicios básicos: supermercado, farmacias, tiendas de retail, restaurantes, etc.
El metro se encuentra súper accesible y pasan dos líneas de metro en esta estación. Una conecta con Ñuñoa y la otra con Providencia y Peñalolén.
Si estás buscando una buena ubicación intentaría priorizar aquellos lugares con un potencial de crecimiento asegurado o que ya ofrezcan una buena cantidad de servicios (transporte, supermercado, restaurantes). Hay que recordar que en zonas no consolidadas puedes obtener más plusvalía, pero probablemente menos personas quieran alojarse ahí por rentas cortas, además de que estarás tomando un mayor riesgo del barrio.
¿Cómo preparé el departamento?
La decoración de la dueña anterior tenía su encanto, pero necesitaba un toque más moderno y que el espacio se sintiera más amplio. Para lograrlo, cambié el color amarillento de las paredes por blanco y reduje la cantidad de muebles, optando por un estilo más minimalista.
El departamento estaba en buenas condiciones, pero no excelente. Ya habían puesto termopanel a las ventanas y además habían cambiado el suelo a piso flotante. Eso sí, las paredes estaban llenas de agujeros y había que remodelar la cocina (que estaba muy al debe de una cocina moderna).
No tenía idea de cómo remodelar ni amueblar. Todo lo fui aprendiendo en el camino. Fue un proceso bonito, en el que descubrí que detrás de cada mueble y objeto de la casa hay muchos detalles que antes no había considerado.
Intenté hacer todo el trabajo que pudiera hacer yo por mi lado. Pintar, lijar paredes, poner lámparas, armar muebles, colgar veladores, etc. Lo único que se externalizó fue la remodelación de la cocina, ya que necesitaba un equipo que hiciera muebles a medida y opté por una encimera de cuarzo para obtener un buen resultado.
Mi papá me ayudó a crear un plano en Excel (sí, en Excel), para poder revisar el tamaño de los muebles que tenía que colocar. Este es un paso importante para poder visualizar la distribución de los elementos antes de tenerlos ahí. Por ejemplo, en mi caso el dormitorio era de un tamaño bastante reducido, por lo que opté por comprar una cama doble en vez de una de dos plazas, de esta forma alcancé a colocar un velador a cada lado, y el pasillo quedó cómodo para transitar.
¿Cómo quedó?
¿Cuánto me gasté?
Detalle del gasto | Monto (UF) |
Departamento | 2500 |
Comisión corredor | 60 |
Gastos notariales/legales | 15 |
Amueblar, remodelar y habilitar | 115 |
Total | 2690 |
En comprar el departamento me gasté aproximadamente 2.575 UF, incluyendo gastos notariales.
Habilitar la propiedad costó aproximadamente 115 UF. Este monto incluye todos los muebles, pintura, remodelación de la cocina, instalación de aire acondicionado y equipamiento para el Airbnb (sábanas, elementos de cocina, etc). No incluye las horas de trabajo que estuve visitando el departamento los fines de semanas o después del trabajo.
En general se suelen estimar 3 a 5 UF por metro cuadrado amoblar y echar una “mano de gato” a una propiedad, pero este monto varía dependiendo del proyecto.
¿Y es rentable?
Comencé hace dos meses a ser anfitrión de Airbnb. Los ingresos netos promedio que he tenido hasta ahora son de 14,4 UF mensuales (550.000 pesos), esto es descontando las cuentas, los servicios de limpieza, los gastos comunes y los gastos de insumos. Esto no contempla el trabajo que realizo siendo anfitrión.
Finalmente estos valores se traducen en un Cap Rate del 6,4%.
Próximos pasos
Hace poco leí el libro “Optimize YOUR Bnb: The Definitive Guide to Ranking #1 in Airbnb Search”, escrito por un ex empleado de Airbnb. Aquí el autor cuenta todos los tips y aspectos que hay que cuidar en la publicación de un alojamiento, y realmente es un arte lograr que tu propiedad destaque, ya que hay muchos factores en juego: reseñas, fotos, título, descripción, etc.
Estoy convencido que la rentabilidad de mi Airbnb puede ser mayor si es que optimizo mi alojamiento para llamar más la atención de los potenciales huéspedes. Entre mis planes a futuro respecto a este proyecto se encuentran:
- Optimizar el espacio para un tercer huésped
- Mejorar el diseño interior con asesoría profesional
- Contratar a un fotógrafo especializado en propiedades
- Implementar más automatizaciones para reducir el tiempo de administración
¿Vale la pena?
A mi juicio, sí. Comprar una propiedad para la renta de corto plazo es una excelente forma de inversión, ya que los flujos de caja son buenos y existe la posibilidad de obtener una plusvalía significativa al vender en el futuro.
Sin embargo, también hay que reconocer que este camino no es para cualquier persona. Requiere bastante inversión de tiempo, conocimiento del mercado y una gestión constante. No todo el mundo tiene la disponibilidad o el interés en manejar personalmente un proyecto inmobiliario. Precisamente por eso, existen hoy alternativas que democratizan la inversión inmobiliaria.
Plataformas como Reity permiten participar en este mercado con montos más pequeños, sin la complejidad operativa de administrar directamente un inmueble.
Lo importante es mantenerte informado, ser estratégico y encontrar el camino de inversión que mejor se acomode a tus posibilidades y metas.
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