🏠 ¿Cómo negociar, remodelar y rentabilizar un departamento monoambiente para AirBnb?
Hernán Larraín
30 de junio de 2025
El año pasado te conté cómo invertí en un departamento usado, lo remodelé y lo puse en renta corta (AirBnb). Bueno, hace unos meses volví a hacer lo mismo. Encontré un departamento a bajo precio en una buena zona.
Cuando lo visité, descubrí la letra chica: 16 m², quinto piso sin ascensor y abandonado. El piso con cerámicas rotas, la cocina sin quemadores ni espacio para refrigerador y el baño olía a desagüe. Para rematar, la ducha era tan chica que apenas cabía una persona parada de lado (si llegaba alguien ancho no entraba).
Si te cuesta imaginarte lo mal que estaba, acá te dejo la evidencia:
Lo bueno: tenía vista despejada a la cordillera, mirando hacia La Reina, donde solo se permiten edificios bajos. O sea, nadie te va a tapar la vista mañana.
Lo mejor: la ubicación. Igual que mi otro departamento, estás cerca de todo. Dos líneas de metro, supermercados, servicios, Mall Plaza Egaña al lado, autopistas y buen transporte público. Ideal para turistas o arrendatarios que no necesitan auto.
Cuando lo vi la primera vez, pensé “Ni cagando”. Le mostré el departamento a mi familia y amigos y todos lo miraron mal. Y no los culpo, como estaba, no llamaba nada la atención. La remodelación necesitaba tiempo (mucho) y plata (más de la que uno cree). Hice números rápidos y la rentabilidad, considerando todo el gasto, no me cerraba tan bien.
Algo tenía ese monoambiente.
A veces, un mal primer vistazo esconde una buena oportunidad. Y si sabes ajustar bien los costos, un espacio chico puede rendir mucho.
Pasaron unos meses desde esa primera visita y la idea del mini departamento seguía en mi cabeza. Así que le escribí al corredor para saber si todavía estaba disponible. Para mi sorpresa, me dijo que sí y que el precio era negociable. Volví por segunda vez, esta vez con huincha de medir para sacar un plano y calcular bien cada rincón. Con toda la información en mano, fijé un precio máximo que me hiciera sentido para que el negocio fuera rentable y le hice mi oferta.
La parte de negociar siempre es complicada. Estuve en conversaciones con el corredor durante varias semanas.
Después de ese último mensaje, seguí negociando hasta conseguir el precio de compra que tenía en mente. Creo que negociar es un arte con muchas aristas, y no me considero especialmente hábil en ello, pero puedo decirte que cuando las condiciones de venta no son favorables —como ocurre en el momento en que escribo este blog— es posible aprovechar esa situación para lograr mejores ofertas, siempre y cuando tengas la paciencia necesaria.
¿Cuánto costó remodelar un departamento monoambiente?
Spoiler: más de lo que pensé.
Después de ver el estado del departamento, no había forma de hacer una “manito de gato”. Esto era cirugía mayor: piso, muros, ventanas, baño, cocina… todo.
En mi primer proyecto me tiré a hacer muchas cosas por mi cuenta. Resultado: aprendí harto, pero perdí tiempo valioso. Esta vez tomé otra decisión: contratar un equipo dedicado a la remodelación. Sí, sale más caro, pero ganas algo que vale más: tiempo para empezar a arrendar antes y recuperar la inversión.
De todas formas, puedo adelantarte que contratar un equipo no te libra de los dolores de cabeza que implica llevar a cabo una remodelación. En mi caso, tuve que estar muy involucrado revisando el trabajo de los maestros y, aunque no me tocó meter literalmente las manos en la masa, sí tuve que elegir varios materiales, hacer visitas periódicas para revisar terminaciones, tomar decisiones de diseño, comprar equipos, hacer planos, entre otras cosas. Al final, terminé hablando prácticamente todos los días con el jefe de obras para asegurarme de que todo saliera como lo tenía pensado.
Si estás pensando en remodelar un espacio para AirBnb, mi consejo es claro:
- Si tienes tiempo, paciencia y el trabajo es chico, hazlo tú mismo.
- Si no tienes tiempo o la remodelación es pesada, contrata un buen equipo. Es plata bien invertida.
Antes y después
Para que te hagas una idea del nivel de intervención, acá va la lista:
- Cambio de piso completo.
- Mover un tabique para redistribuir espacios.
- Trasladar el WC (divertido, ¿no?).
- Rehacer toda la cocina.
- Nueva conexión de gas.
- Habilitar enchufes y puntos eléctricos nuevos.
- Cambio de ventanas a termopanel.
- Instalación de aire acondicionado.
- Y, por supuesto, amoblar todo para que quede listo para publicar.
¿El total? Alrededor de $6.000.000. Sí, es harta plata para el pequeño espacio, pero así funciona: el estándar de los arrendatarios de AirBnb hoy es alto. Un departamento bien equipado se arrienda más rápido, tiene mejores reseñas y menos problemas.
¿Cuánto costó remodelar y amoblar?
Aquí te dejo una tabla con los detalles de todos los gastos que tuvo este proyecto:
Detalle del gasto | Monto (UF) |
Departamento | 1300 |
Deudas (contempladas en la negociación) | 30 |
Comisión corredor (3%) | 39 |
Gastos notariales/legales | 15 |
Amueblar, remodelar y habilitar | 160 |
Total | 1544 |
¿Y qué rentabilidad entrega?
El departamento lleva publicado aproximadamente un mes, puedes verlo en AirBnb aquí.
Los ingresos netos que tuve durante el primer mes fueron de 12,2 UF mensuales ($480.000), esto es descontando las cuentas, los servicios de limpieza, los gastos comunes y los gastos de insumos.
Finalmente, esto se traduce en un impresionante Cap Rate de 9,48%. Encuentro que la rentabilidad es súper buena, considerando que genera casi lo mismo que mi otro departamento de 1D1B en el mismo edificio.
Lo que aprendí de este proyecto
No estaba en mis planes comprar otro departamento, menos uno tan chico y abandonado. Pero algo tenía… y resultó ser una gran decisión.
Hoy este departamento monoambiente de 16 m², que muchos habrían descartado al primer vistazo, está generando ingresos estables y un cap rate que supera el 9% en su primer mes.
Si algo aprendí (otra vez) es que:
- A veces una mala primera impresión esconde una buena oportunidad. Lo importante es mirar con números y cabeza fría.
- Hacerlo todo uno mismo no siempre es la mejor idea. Contratar un buen equipo me permitió ahorrar tiempo y empezar a rentabilizar antes.
- Cada peso invertido debe justificar su retorno. Desde el tabique hasta el aire acondicionado, cada mejora suma puntos para atraer mejores huéspedes y cobrar mejor tarifa.
- La ubicación sigue siendo rey. Un departamento chico en un lugar estratégico vale más que uno grande en un lugar alejado.
Hoy este proyecto me da confianza para seguir buscando oportunidades que no se ven a simple vista. La clave está en mirar más allá del desastre, entender bien los números y tener claro el plan para recuperar cada peso invertido.
Si estás pensando en hacer algo parecido, o ya tienes un departamento que quieres mejorar para AirBnb, ojalá algo de mi experiencia te sirva.
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