🤔 ¿Cómo saber si estamos en una crisis inmobiliaria?
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Francisco Pérez
23 de abril de 2025
"No hay mal que dure cien años, ni cuerpo que lo aguante"
Así reza el popular dicho que hoy por hoy proclamamos todos aquellos que, de una u otra forma, nos relacionamos con el mundo inmobiliario.
Si los últimos dos años no has vivido debajo de una roca —o eres de los suertudos que ya tiene casa propia y no está ni ahí con adquirir otra—, sabrás que este periodo ha sido de los más duros para el mercado de bienes raíces en nuestro país.
¿Quiénes lo han sufrido más? Pues las empresas inmobiliarias y nosotros... los inversionistas. Tasas por lo alto, baja demanda y una plusvalía decepcionante han sido la tónica de este largo tiempo que ya parece una eternidad. Lo que nos lleva a preguntarnos: ¿Cuándo terminará esta pesadilla?
No tengo una bola de cristal, pero sí puedo decir con certeza que no estaremos 100 años esperando una recuperación. Aunque quizás 18 años.
Por allá por la década de los 30's, un economista gringo llamado Homer Hoyt desarrolló lo que hoy conocemos como el ciclo inmobiliario. Es un ciclo de 4 fases que, de acuerdo a sus hallazgos, tendría una duración de 18 años.
18 años!?!?!?
Quizás estás pensando lo mismo que yo (no estoy dispuesto a esperar 18 años), pero hay una buena noticia: para nuestra suerte, la mayoría de investigadores modernos concuerdan en que el ciclo inmobiliario es demasiado impredecible como para asignarle un periodo de tiempo específico.
Sin embargo, las 4 fases que nos dejó el amigo Hoyt aún resultan útiles para describir las condiciones de mercado en la que nos podríamos encontrar hoy.
Las cuatro fases del mercado inmobiliario según Homer Hoyt
Sin entrar demasiado en detalle, estas son las principales características de cada fase:
1. Recuperación
La etapa comienza desde lo más bajo del ciclo. La recuperación viene después de la etapa de recesión y generalmente se traduce en bajos porcentajes de ocupación, baja demanda por vivienda y bajo crecimiento en arriendos, además de un declive en construcción y de nuevos proyectos. Esta fase puede ser engañosa, ya que la mayoría de la gente tiende a tener una visión pesimista producto de fases anteriores.
2. Expansión
La fase de expansión se caracteriza por una mejoría en las condiciones de mercado. Esto es, aumento en la demanda y el precio de viviendas, así como también en las rentas, mientras que los niveles de vacancia disminuyen. Por lo demás, aumenta la actividad en construcción.
3. Sobre-oferta
Ya sea por exceso de construcción o una ralentización de la demanda, esta fase comienza cuando la oferta por inmuebles supera a la demanda, especialmente en el caso de las propiedades multifamily. Los precios comienzan a caer y, si bien las rentas suelen verse poco afectadas, puede que su crecimiento se modere. Esta fase suele ser la más larga del ciclo.
4. Recesión
Finalmente, tenemos la temida etapa de recesión. La más dolorosa para inversionistas, sin duda, marcada por un oferta que supera con creces a la demanda inmobiliaria, algo que inevitablemente se traduce en dramáticas caídas del precio de la vivienda, vacancia significativa, y rentas más bajas. Eso sí, esta fase suele ser la más breve del ciclo.
Ya, y entonces... ¿En qué etapa estamos?
Vamos a mantener un poco el suspenso para antes revisar algunos conceptos igual de importantes que las fases del mercado inmobiliario.
IRPV
El IRPV o Indice Real del Precio de la Vivienda nos sirve de indicador sobre cómo andan los precios de los activos inmobiliarios. En el gráfico podemos ver una serie para el precio de los departamentos y otra para las viviendas en general:
Lo primero que salta a la vista es una tendencia al alza desde el 2018, con una leve caída durante la pandemia. Para ambas series, el promedio móvil de 12 meses crece entre 2018 y fines de 2022 (con puntuales excepciones), pero se estabiliza y no ha experimenta variaciones significativas a partir de 2023.
En otras palabras... se chantó la moto y el precio de la vivienda lleva estancado estos últimos dos años.
Stock de viviendas
Otra medida que nos interesa es el stock disponible de inmuebles como indicador de la oferta. A continuación, el stock de viviendas para el mercado nacional desde 2004:
La serie nos muestra un dramático aumento de la oferta hasta 2008, para luego caer considerablemente posterior a la crisis sub-prime. Sin embargo, el stock parece estancarse a partir del año 2017.
Este estancamiento parece ser producto de la drástica disminución en la oferta de casas, no así de departamentos. No es claro si esto se debe a las condiciones de mercado o a un cambio en las preferencias de los compradores.
Puede ser pertinente que hagamos un poco de zoom y veamos el caso del Gran Santiago, que representa más de la mitad del stock total del país. Por lo demás, también tenemos mejor acceso a datos sobre las ventas de viviendas en la ciudad:
En este gráfico se puede apreciar como el stock de departamentos en Santiago efectivamente ha ido en aumento desde 2020. Mientras que las ventas de departamentos (en miles de UF), luego de una caída durante la pandemia y eventual recuperación en el año siguiente, parece oscilar dentro del rango de UF 6M a 8M.
Lo anterior, parece indicar que el progresivo aumento en la oferta de vivienda no ha ido acompañado de un correspondiente incremento de la demanda.
IMACON
Por último, revisemos el nivel de actividad en el sector de la construcción a partir del IMACON o Índice Mensual de Actividad de la Construcción.
En el gráfico podemos ver la serie de nivel del índice, así como también su variación mensual. En cualquier caso, ambas ilustran una imagen similar: una caída en la actividad de construcción durante la pandemia, un repunte considerable en 2021, para luego continuar con un declive sostenido hasta el día de hoy.
No hay mucho más que decir... la actividad en construcción se encuentra en un punto bajo y lleva siendo el caso de los últimos años.
Ahora sí: ¿Dónde estamos?
Claramente, el mercado inmobiliario no nos esperaba con un regalito de Navidad. En resumen, este es el panorama de los últimos dos años:
- Oferta sobrepasando cada vez más a la demanda
- Precio de la vivienda estancado
- Construcción ralentizada o contractiva
El aumento de stock de viviendas, acompañado de una demanda estancada, nos da a entender que estaríamos en la fase de sobre-oferta. Por otro lado, los precios se han mantenido estables, aunque ya empezamos a ver propiedades a precio de descuento en el mercado. Esto nos hace pensar que aún no hemos alcanzado la fase de recesión, pero podríamos estar cerca. Por último, la continua ralentización de la actividad de construcción solo refuerza los dos puntos anteriores.
Si bien este es solamente un repaso exploratorio de los datos, es relativamente seguro decir que nos encontramos en la fase de sobre-oferta del ciclo de Hoyt. Y, por tanto, una recesión inmobiliaria podría estar esperándonos a la vuelta de la esquina…
¿Significa que la situación se va a poner peor?
Como (casi) todo en la vida: depende. Lo cierto es que, si eres una empresa inmobiliaria o constructora, parece que aún te quedaría aguantar un poquito más. Por el contrario, si eres un inversionista, puede que este periodo se presente como una oportunidad de oro para comprar propiedades a precio de oferta.
Como dice un popular dicho en el mundo de las inversiones: “Compra cuando haya sangre en las calles, incluso si es la tuya”.