💵 ¿Qué es y cómo funciona Reity?

¿Quieres saber más sobre cómo invertir desde $100.000 en el mercado inmobiliario, sin pie ni crédito hipotecario? Llegaste al lugar correcto.

Armamos una guía con todo lo que tienes que saber para invertir en tokens a través de Reity.

¿Qué es Reity?

Reity es una plataforma de inversión que te permite comprar tokens que representan tu inversión en un proyecto inmobiliario.

No necesitas comprar una propiedad completa ni lidiar con créditos, trámites ni arrendatarios. En Reity inviertes con tokens: activos digitales que representan una parte de un proyecto inmobiliario. Un token cuesta $100.000, que es también la inversión mínima.

Nos gusta pensar que Reity democratiza el acceso a un mercado que solía estar reservado para quienes tienen mucho capital.

¿Y qué tengo que hacer yo?

Comprar un token, nada más. Reity se encarga de:

Evaluar los mejores proyectos inmobiliarios

Buscar propiedades

Encontrar a los arrendatarios

Firmar los contratos

Cobrar el arriendo

Y otorgarte las ganancias de manera diaria

¿Qué es un token?

Un token es un activo digital —reconocido por la CMF en la nueva Ley Fintec— que representa una fracción de un proyecto inmobiliario. Cada token está asociado a los beneficios económicos de una propiedad (por arriendo y plusvalía) o de una deuda inmobiliaria. Su precio inicial es de $100.000 y va subiendo en el tiempo a medida que la inversión se va apreciando.

¿Por qué se invierte a través de un token?

Invertir a través de un token es más barato, líquido, seguro y transparente.

Cada token es un registro único en la Blockchain, una base de datos descentralizada que garantiza seguridad y transparencia en cada transacción. Es como el Conservador de Bienes Raíces (CBR), pero digital.

Cada movimiento que queda registrado en esta base de datos ocurre de manera inmediata y, al ser digital, los costos son mucho menores. Te ahorras los trámites del Conservador de Bienes Raíces, notarías y los fees de abogados. La tecnología lo reemplaza.

Esta tecnología también permite que puedas vender tus tokens en el mercado secundario, también ahorrando costos y trámites de transferencias en el CBR o en un Registro de Accionistas, entregándole liquidez a una inversión que suele ser poco líquida.

¿Qué tipos de token hay?

En Reity ofrecemos tres tipos de tokens:

1. Tokens de Desarrollo

Corresponden a la tokenización de la promesa de compraventa de un departamento en blanco o en verde, es decir, un proyecto en etapa temprana de construcción y desarrollo inmobiliario.

Conseguimos un menor precio por comprar anticipadamente la propiedad y, algunas veces, la inmobiliaria garantiza el arriendo por un par de años.

Estos tokens suelen tener un mayor Cap Rate al inicio del proyecto y mientras dura la renta garantizada.

2. Tokens de Renta

Tokenización de propiedades que ya se encuentran construidas y con recepción municipal, pueden ser nuevas o usadas.

Estos tokens reparten los ingresos netos por arrendar la vivienda —ya sea con contratos de un año o como AirBnb— y su foco está en lograr una mayor rentabilidad por plusvalía a mediano o largo plazo.

3. Tokens de Socio Preferente

Los tokens de Socio preferente permiten ser parte del inicio de un proyecto inmobiliario, financiando su construcción y rentabilizando la inversión en UF a plazo fijo.

El token representa una parte del préstamo que le haces a la inmobiliaria como Socio Preferente para poder financiar un proyecto inmobiliario.

A medida que la inmobiliaria desarrolladora va vendiendo los departamentos, va pagándole primero la deuda al banco. Una vez que le paga al banco, que suele representar al 50% de las ventas, empieza a recaudar el monto necesario para pagar el capital aportado a los Socios Preferentes.

Este instrumento financiero representa una deuda un poco más riesgosa que un token de renta, lo que hace que sus rentabilidades esperadas sean mayores.

El capital en riesgo es la utilidad del proyecto, luego el capital aportado por los socios de la inmobiliaria y luego el socio preferente. El riesgo que tiene es el no pago de la inmobiliaria, pero que a la vez está diversificado en un proyecto completo de más de 100 departamentos en vez de un único departamento.

Esta deuda es atractiva porque todo el tiempo que pasa, desde la inversión inicial hasta que la inmobiliaria empieza a pagar la deuda a sus socios preferentes, el socio preferente percibe una rentabilidad hasta el doble de la del banco.

¿Quién administra la propiedad?

Reity se encarga de todos los cachos: desde encontrar arrendatario, firmar los contratos, cobrar los arriendos y traspasar las ganancias a los inversionistas.

¿Cómo sé que mi inversión está segura?

Es importante que sepas que ninguna inversión están protegida frente a fluctuaciones de mercado. Incluso dejar tu plata en el banco tiene un diminuto riesgo de que pierdas tu dinero (porque el banco puede quebrar).

En el caso de los tokens de Reity, lo que sí está asegurado es el activo detrás de tu token.

Estos se diferencian de otros activos digitales porque están respaldados por un activo real inmobiliario, por lo que el precio del token no depende de pura especulación, sino del valor del activo subyacente.

Existe el riesgo de que la inmobiliaria no cumpla con sus obligaciones, como que venda un departamento tokenizado sin consentimiento de Reity o que no pague los dividendos de deuda. En estos casos, los activos están respaldados por seguros:

1. Tokens de Renta

Tenemos una hipoteca y prohibición de enajenar (una medida legal que impide que se pueda vender o traspasar a otra persona) inscritas en el Conservador de Bienes Raíces.

2. Tokens de Desarrollo

La garantía es una póliza de venta en verde.

3. Token de Socio Preferente

La garantía es la utilidad proyectada del proyecto inmobiliario completo más el capital aportado por los socios de la inmobiliaria (por eso es preferente). Es decir, si es que la inmobiliaria no llegase a pagar su deuda, tú te quedas con las acciones preferentes del proyecto.

¿Cómo gano?

Los tokens generan ganancia por dos factores: el arriendo diario que genera la propiedad y la plusvalía. Mientras tengas los tokens, ganas por el arriendo de la propiedad y se va reflejando diariamente en tu cuenta en Reity. También ganas cuando se salga a vender la propiedad al quinto año o incluso antes, si se alcanza +20% en plusvalía.

Los pagos asociados a arriendo se van cargando diariamente en la billetera de tu cuenta de Reity. Puedes usar tus ganancias como forma de pago para reinvertirlas en más tokens o retirarlas directamente a tu banco cuando acumules $10.000.

Supongamos que compras tokens de un departamento que genera renta mensual por arriendo y cuya plusvalía va en aumento. Durante cinco años, recibes ingresos diarios y, al final, cuando el proyecto se vende, obtienes una ganancia adicional gracias al valor acumulado de la propiedad.

Es como combinar lo mejor de las inversiones tradicionales con la comodidad de la tecnología.

¿Qué es el Cap Rate?

El Cap Rate o tasa de capitalización es un indicador que se usa para evaluar la rentabilidad de una propiedad de inversión. Se calcula dividiendo el arriendo neto anual (NOI, por sus siglas en inglés) de la propiedad por precio de compra:

El Ingreso Operativo Neto es el resultado del ingreso bruto anual (arriendo) menos los gastos operativos anuales, como comisiones, mantención, seguros, impuestos y servicios.

En palabras más simples, el Cap Rate indica el rendimiento esperado de una propiedad inmobiliaria como porcentaje del precio de compra. Sirve para comparar diferentes oportunidades de inversión y determinar qué tan rápido se recuperar la inversión inicial. Un Cap Rate más alto generalmente indica una mayor rentabilidad potencial.

En Reity, el Cap Rate que mostramos es el valor neto que llega tu billetera. Es decir, descontando vacancia, provisión operativa para arreglos, seguros, etc.

¿Y si quiero vender mis tokens antes de tiempo?

Puedes hacerlo sin problemas. Tenemos un mercado secundario en el que puedes transar tus tokens directamente con otros usuarios. En promedio se venden en 6-7 días.

Si surgió un imprevisto y necesitas venderlos el mismo día, ofrecemos la opción de recompra inmediata por parte de Reity. Es decir, el dinero está en tu cuenta el mismo día que le vendes el token a Reity. Según la antigüedad del token, el primer año compramos al 90% del valor original, el segundo al 95%, el tercero al 100% y así hasta el quinto año:

Año	Valor de recompra
Año 1	90% del valor original
Año 2	95% del valor original
Año 3	100% del valor original
Año 4	105% del valor original
Año 5	110% del valor original

¿Qué tan diversificada está mi inversión en tokens?

Una de las ventajas de Reity es que puedes, con relativamente poca plata, diversificar tu inversión en varios tokens de distinto tipo.

Esto baja la variabilidad de los arriendos y plusvalía que ganas y te permite invertir en distintos tipos de propiedades o proyectos, emplazados en distintas comunas y con horizontes de inversión distintos, algo que suele ser muy difícil de hacer de manera tradicional invirtiendo en muchas propiedades.

Si faltó alguna pregunta o algo no se entendió, puedes hablarnos al chat o a hola@reity.cl y yo o alguien del equipo te va a responder 😊